中國銀監會相關負責人表示,由于中國現有的制度——房屋產權70年,“以房養老”難以推行,“而且,如果是房價上行期,‘以房養老’問題不大,可如果遇到房價下行期,有可能遇到其他問題”。

老齡社會是指老年人口占總人口達到或超過一定的比例的人口結構模型。按照聯合國的傳統標準是一個地區60歲以上老人達到總人口的10%,新標準是65歲老人占總人口的7%,即該地區視為進入老齡化社會。根據第六次中國人口普查數據,中國60歲及以上老年人口達1.78億人,占總人口的13.26%,其中65歲及以上人口1.19億人,占總人口的8.9%。可以說,中國已經進入老齡化社會。而根據預測,“十二五”時期,隨著第一個老年人口增長高峰到來,中國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年,中國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億,平均每年增加老年人860萬;老年人口比重將由13.26%增加到16%。

老齡化社會的一個突出問題是養老問題。這幾年中國財政投入社會保障事業的資金不斷增加,特別是投入到老有所養方面的資金大幅提高。然而,未來幾年2億多老齡人口僅僅依靠國家財政投入是遠遠不夠的。探索多種養老途徑是一個迫在眉睫的事情。其中,不少國家都采取了“以房養老”措施,來應對人口老齡化。

所謂以房養老是指老人將自有房屋抵押給金融機構,之后按月從金融機構領“工資”。老人離世后,房屋歸放款的金融機構所有。在中國實行以房養老的主要問題是,中國金融產品品種不多,目前沒有以房養老這種貸款方式和金融品種。銀行信貸資金講究的是安全性、流動性和贏利性。以房養老,最終住房要歸放款的金融機構,而住房變現能力差、流動性不強。從事以房養老業務的金融機構必須有非常專業的處置不動產的能力和機構。否則,風險很大。以房養老時間長,一旦市場有變化,金融機構必然面臨巨大金融風險。也就是說,住房價格長期在上行區間時問題不大,而一旦遭遇經濟金融危機,即:類似美國當前的情況,那么,金融機構必然發生壞賬的風險。

在中國一個特殊情況是,住房沒有終身產權而是70年。等到以房養老的老人去世,房子歸放款的金融機構時,產權期限可能所剩無幾了。這不但影響到住房的保值增值,而且給銀行處置變現帶來巨大困難。房屋70年產權是制約以房養老的最大制度障礙。

為應對即將到來的老齡化高峰,必須清除影響以房養老的住房70年障礙。1990年5月19日中國國務院令第55號《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定,中國現行的居住用地使用權最高出讓年限為70年。那時候,中國社會主義市場經濟體制還沒有確立,住房70年產權的規定是計劃經濟的產物,理性盡快修改,以適應市場經濟體制的需要。而自2007年7月1日施行的《物權法》第149條又進一步規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。但《物權法》關于“自動續期”的規定太籠統,并未涉及廣大群眾關心的在續期時使用權人是否再需要支付費用這一問題,目前也沒有其他法律法規對這一問題作出明確規定。

因此,建議盡快對《土地法》、《物權法》進行修改,明確住房土地70年產權期限到期后“自動無償續期”,一方面使得民眾“有恒產者有恒心”的干好事業,另一方面給以房養老掃清障礙。